不得不说，上海有些小区跌惨了。 有些小区甚至跌回了2016年，6年涨幅一次清零。 2016年入手的，现在一分不涨； 2021年入手的，可能几十万上百万跌没了。 2016年后上海不再普涨普跌，下跌板块具有明显的特点。 成功避开这些区域，我们还是可以实现保值。 下面简单分析一下跌回六年前的小区。 01 弱势板块老破小 老破小最近跌的惨，不过也不是普跌，扛得住市场的不在少数。 比如黄浦北蒙三小区，成交单价一直维持在10万以上，11万的成交近期也不少。 这个单价，依旧比2020年高了40%以上。 一些弱势板块就没这么幸运了。 其实大部分弱势板块环线已经提醒大家了，大家可以翻翻以前文章。 比如环二一直不建议买高境、淞南、凉城一带，这里真的涨不动。 2020年这波大涨，高境涨幅20%左右，跑输了中外环大盘。 2022年后高境开始大跌，现在20%的涨幅基本清零。 更恐怖的是，高境2016年后一直阴跌。这意味着，现在的价格比2016年还便宜。 2016年，高境一村业主真该高位抛盘，置换更优质的区域。 高境隔壁的淞南同病相怜，淞南四村2016年就有53860元/平的成交，2023年已经降到45206元/平。 淞南真的有很大问题，环二之前就提醒过大家（《 》）。 杨浦也有比较弱势的板块，比如中原地区，这里的长海二村也跌回了2016年。   2020年以来，中原地区普遍有20%左右涨幅，现在基本跌回原点。 潮水退去才知道谁在裸泳，这波下跌行情，弱势板块丑态百出。   02 学区老破小 2021年后，学区房遭受重创，像浦东这样的强势区域也顶不住了。   著名福外学区房梅园三街坊，最高时曾经创下207382元/平的单价纪录。 现在已经跌到15万以下，10万左右的成交都有不少，持平了2016年下半年。 2021年高位接盘的，属实有点惨。 其实学区房下跌浪潮中，虹口、杨浦一直领跌。   密云小区是二师附小、铁岭中学双学区，一直是杨浦家长心中的圣地。 学区房遭受打击后，房价却直线下滑。   密云小区高价成交记录 密云小区曾经连续突破14万，2023年后却只有6万多。 论跌幅，密云小区一定傲视群雄。 虹口的学区房主打一个不温不火，2020年全市学区房大涨，虹口学区房涨幅20%都不到。   当然现在这20%的涨幅也一抹到底，曲阳三小、曲阳二中双学区玉田新村，房价已经降回2016年。 说起房价暴跌，感触最深的当属高兴花园业主。   高兴花园小区户数巨多、成交记录巨多，高峰期单价突破11万。   高兴花园高价成交记录 2023年，高兴花园成交单价跌穿5万，4万多的成交已经有好几套。 4万多买闵行双一梯队学区，高兴花园算跌到底了吧？ 学区老破小真是普跌，极其强势的静安、徐汇，虽然没有大跌，涨幅却被按下去了。   静安区著名学区房海防村，虽然没有像杨浦、虹口一样大跌，涨幅却跑输了静安均价。 2018年后海防村一直维持着15-20万单价，相对比较稳定。 自住家庭应该还好，享受了顶级的静教院学区，房价没有受到太多损失。   03 部分郊区次新房 一些远郊次新房不是跌回2016年，而是2016年后就没涨。 凯德新视界小区在临港，2017年开盘，小区均价2.3万元。   现在二手房也只能卖2.3万元，真正的六年不涨。   当时不少客户买在这，想法是房价涨了置换到市区。 现在与市区差距越来越大，几乎没有置换希望了。 临港核心区自身难保，凯德新视界在万祥，属于临港边缘，更是看不到翻身机会。 远郊六年不涨的小区还有很多，这里不再一一例举，比如松江小昆山路劲佘山院子、奉贤柘林佳源梦想广场、嘉定北首创旭辉城，大家可以自己查阅。 总之远郊与市区的房价，经过这六年的分化，鸿沟越来越深。 其实近郊也有不少跌回6年前的小区。 华新一直以大虹桥辐射区自居，房价却完全涨不动。 华新名盘恒文星尚湾是上海最稳定的楼盘，2016年后单价一直4万出头，这个数据一直持续到现在。   最近一套成交，单价41318元。 2016年单价4万，是毛坯价格；现在装修好了依旧是4万出头，算算亏了不少。 大虹桥的带动作用，真的没那么大。 大虹桥的亲儿子徐泾，现在也被打回原形。 蟠龙天地之前传说单价10万，现在只有8万多。万科天空之城单价7万多的成交很多了。 其实17号线沿线还算坚挺，其他非核心区域完全跑输了大盘。   大虹桥第二代品质小区南山雨果，一直不温不火，现在成交单价已经跌到了5万以下。 当然这套成交是低区，其实2017年低区就卖到了4.6万。     环二屡次提醒大家大虹桥房价泡沫的风险，每次都有朋友反驳，现在数据说明了一切。 跌回2016年的，还有外环守门员顾村。 顾村保利叶上海一直以品质著称，除了车位不够其他都很能打，之前也有不少朋友看好这个小区——主城区品质小区肯定不会有问题。 然而这波行情，将它打回了原形。 最近几套成交已经降回4万多，妥妥的打回2016年。   2017年保利叶上海就卖到了5.5万以上，意味着即使2017年买入到现在也在套牢。 其实你会发现大部分暴跌板块都有一个共同点：都是弱势板块。 顾村被称为外环守门员，是因为的确很弱，外环的强势板块次新房房价都扛住了。 环二多次推荐周浦，是因为周浦是典型的强势区域，房价一直非常坚挺。 2020年初，周浦明天华城单价还是5万多，此后一飞冲天至7万。 不管市场如何下行，明天华城依旧维持着7万的高位成交。 不仅是挂牌7万多，而是7万多依旧不断有成交。 弱势板块涨幅0%，强势板块涨幅40%，这就是分化的力量。 2020年以来房价分化严重，远郊新房没涨，市区大涨。 一些弱势老破小身在市区，也趁乱涨了一波，现在被打回原形。 优质社区虽然也有下行压力，却普遍下跌不多，打个9折就能快速卖掉。 至此，房价分化第一阶段初步完成。 将来4年，一些弱势板块继续维持横盘，优质区域还有一定上升潜力。 6年+4年，刚好是10年大周期。 10年，有些区域横盘不动，其实相当于跌了50%。2026年买入房价与2016年持平，大家是不是觉得压力小多了？ 刚需买方越来越容易。 10年，一些区域继续上升，大部分优质板块房价翻倍。2026年买入房价比2016年贵了一倍，是不是压力更大了？ 改善买房越来越难。 这才是房价分化的最终形态。 最后发一个彩蛋，一些奇葩小区竟然逆势上涨，古北瑞仕花园首次突破15万大关。 你知道为什么吗？ 以上为正文 编辑∣环线咨询 关注智囊团网www.zntw.cn了解生活百科知识